Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin
La réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme peut exposer le propriétaire à une action en démolition ou en remise en état engagée par la commune.
Pour autant, l’absence d’autorisation ne conduit pas automatiquement à la démolition de l’ouvrage.
Dans un arrêt important du 18 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le juge doit préalablement rechercher si une mesure de mise en conformité, acceptée par le propriétaire, permettrait de régulariser la situation.
Un important exhaussement réalisé sans déclaration préalable
Dans cette affaire, une société civile immobilière avait procédé à un exhaussement du sol de plusieurs parcelles lui appartenant.
Compte tenu de son ampleur, cet exhaussement nécessitait le dépôt préalable d’une autorisation d’urbanisme.
Or, aucune déclaration préalable n’avait été déposée.
La commune a donc assigné la SCI devant le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme afin d’obtenir la démolition des travaux réalisés et la remise des parcelles dans leur état antérieur.
La cour d’appel de Chambéry a fait droit à cette demande et condamné la SCI, sous astreinte, à remettre les parcelles dans leur état d’origine.
Pour les juges d’appel, dès lors que les travaux nécessitaient une déclaration préalable et qu’aucune autorisation n’avait été sollicitée, la remise en état s’imposait, sans qu’il soit nécessaire d’examiner si l’exhaussement était matériellement conforme aux règles d’urbanisme applicables.
La Cour de cassation censure cette analyse.
La démolition ne constitue pas une conséquence automatique de l’irrégularité
L’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme de saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir :
- la démolition d’un ouvrage ;
- ou sa mise en conformité.
Cette action peut notamment être exercée lorsque l’ouvrage a été édifié sans l’autorisation exigée ou en méconnaissance de celle-ci.
Elle se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
Toutefois, ces dispositions doivent être conciliées avec le droit de propriété, constitutionnellement protégé.
Dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, le Conseil constitutionnel avait ainsi formulé une réserve d’interprétation : la démolition ne peut être ordonnée lorsqu’une mise en conformité est possible et que celle-ci est acceptée par le propriétaire.
La démolition ou la remise en état constitue donc une mesure subsidiaire. Elle ne peut intervenir que lorsqu’aucune autre solution ne permet d’assurer la conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme.
Le juge doit rechercher d’office si une mise en conformité est possible
La Cour de cassation énonce clairement le principe suivant :
« La démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée […] que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme. »
Surtout, cette recherche ne dépend pas exclusivement de l’argumentation développée par les parties.
Il appartient au juge, au besoin d’office, de vérifier :
- si l’ouvrage peut faire l’objet d’une mise en conformité avec les règles d’urbanisme applicables ;
- et si cette solution est acceptée par son propriétaire.
En l’espèce, la cour d’appel s’était uniquement fondée sur l’absence de déclaration préalable pour ordonner la remise en état des parcelles.
Elle aurait dû examiner concrètement si l’exhaussement pouvait être conservé, éventuellement après la réalisation de travaux correctifs ou l’adoption d’une autre mesure permettant de respecter les règles d’urbanisme.
Faute d’avoir procédé à cette recherche, son arrêt est cassé dans toutes ses dispositions.
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble.
Quelle portée pratique pour les propriétaires ?
Cet arrêt ne signifie pas qu’un ouvrage réalisé sans autorisation peut systématiquement être conservé.
Il rappelle, en revanche, que l’irrégularité administrative initiale et la conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme constituent deux questions distinctes.
Ainsi, lorsqu’un ouvrage a été réalisé sans déclaration préalable ou sans permis de construire, il convient de rechercher :
- si les règles du plan local d’urbanisme autorisent l’ouvrage ;
- si une autorisation de régularisation peut être sollicitée ;
- si des travaux de modification permettraient de rendre l’ouvrage conforme ;
- ou si, au contraire, aucune mesure autre que sa démolition ne permettrait de rétablir la conformité.
La commune qui agit sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme ne peut donc obtenir une démolition ou une remise en état en se prévalant uniquement de l’absence d’autorisation.
Elle doit également être en mesure d’établir qu’aucune solution de mise en conformité acceptable ne permet de préserver l’ouvrage.
De son côté, le propriétaire poursuivi doit présenter une solution suffisamment précise et techniquement réalisable, tout en exprimant clairement son accord pour sa mise en œuvre.
Une protection renforcée contre les démolitions disproportionnées
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que la démolition d’un ouvrage irrégulier ne doit intervenir qu’en dernier recours.
Le juge judiciaire ne peut se limiter à constater l’absence d’autorisation d’urbanisme. Il doit procéder à une appréciation concrète de la situation et rechercher si une mesure moins radicale permettrait d’assurer le respect des règles applicables.
Cette décision renforce ainsi le contrôle de proportionnalité exercé avant toute atteinte définitive au droit de propriété.
En pratique, dès qu’une action en démolition ou en remise en état est engagée, l’étude des règles du plan local d’urbanisme et des possibilités techniques de régularisation devient déterminante.
Référence : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, ECLI:FR:CCASS:2026, arrêt n° 377 FS-B, publié au Bulletin.
Textes applicables :
- article L. 480-14 du Code de l’urbanisme ;
- article L. 421-8 du Code de l’urbanisme ;
- article 62 de la Constitution ;
- Conseil constitutionnel, décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020.