Par un arrêt publié au Bulletin du 16 avril 2026 (Civ. 3e, n° 24-13.191), la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de baux d’habitation.
Lorsqu’un bailleur délivre un congé pour reprise à son locataire puis décède avant l’expiration du délai de préavis, ses héritiers ne peuvent pas automatiquement reprendre à leur compte ce congé. Le décès du bénéficiaire désigné prive en effet l’acte de tout effet.
Cette décision rappelle le caractère particulièrement personnel du congé pour reprise et sécurise les droits des locataires face à une modification de situation intervenant en cours de préavis.
Un congé délivré par une bailleresse avant son décès
Dans cette affaire, une propriétaire avait donné à bail un appartement à des locataires.
- 1er mars 2018 : La propriétaire notifie un congé pour reprise afin d’habiter personnellement le logement à compter du 30 septembre 2018.
- 3 juillet 2018 : Avant l’expiration du délai de préavis, la bailleresse décède.
Son fils, devenu héritier, informe alors les locataires de sa propre intention d’occuper le logement et engage une procédure afin d’obtenir la validation du congé ainsi que leur expulsion.
La cour d’appel avait initialement donné raison à l’héritier, considérant que le droit de reprise constituait un droit transmissible et qu’il pouvait donc poursuivre les effets du congé régulièrement délivré par sa mère. La Cour de cassation adopte une position radicalement différente.
Le congé pour reprise s’apprécie en fonction du bénéficiaire désigné
La Haute juridiction rappelle les dispositions strictes de l’article 15, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le texte impose notamment qu’un congé pour reprise indique précisément :
- Le motif du congé ;
- L’identité du bénéficiaire et son adresse ;
- La nature du lien existant avec le bailleur ;
- Le caractère réel et sérieux de la reprise.
La Cour en déduit une conséquence majeure : les conditions de la reprise doivent être appréciées exclusivement « en la personne de son bénéficiaire ».
Autrement dit, la validité du congé ne dépend pas uniquement de son existence formelle au jour de sa délivrance. Elle suppose également que la personne désignée pour bénéficier de la reprise demeure effectivement celle qui exercera ce droit.
Le décès du bénéficiaire prive le congé d’effet
La Cour censure donc la décision de la cour d’appel. Elle considère que puisque la bailleresse, bénéficiaire désignée de la reprise, était décédée avant la date d’effet du congé, celui-ci ne pouvait plus produire aucun effet.
Le fils de la bailleresse ne pouvait pas simplement se substituer à elle, même s’il souhaitait lui-même occuper le logement. Il ne pouvait pas davantage invoquer la transmission successorale pour régulariser rétroactivement une situation qui devait être appréciée au regard de la seule personne initialement désignée dans l’acte.
Enseignements pratiques pour les propriétaires et héritiers
Cet arrêt livre plusieurs enseignements essentiels :
- Un acte strictement encadré : Le congé pour reprise répond à des conditions de fond et de forme rigoureuses imposées par la loi du 6 juillet 1989.
- Une solution liée à la personne, pas au bien : La reprise n’est pas attachée abstraitement au bien immobilier, mais à une personne précisément identifiée.
- Obligation de recommencer la procédure : Lorsque le bénéficiaire désigné décède avant la fin du délai de préavis, les héritiers ne peuvent pas poursuivre la procédure engagée. Ils devront, s’ils souhaitent reprendre le bien, délivrer un nouveau congé en leur nom propre, dans le respect des délais légaux.
Cette décision confirme que les juridictions exercent un contrôle strict sur la réalité et la sincérité des congés pour reprise, afin qu’ils ne soient jamais détournés de leur finalité.
Référence de la décision : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191