Par un arrêt du 7 mai 2026 (Civ. 3e, n° 24-10.637), la Cour de cassation vient rappeler une règle importante en matière de transactions immobilières : un acquéreur ne peut pas, après avoir été mis en relation avec un vendeur par une agence immobilière, organiser volontairement la conclusion directe de la vente dans le but d’évincer l’intermédiaire et de priver celui-ci de sa commission lorsque son comportement révèle une fraude.
Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence ancienne mais apporte une illustration particulièrement concrète des indices permettant de caractériser une manœuvre fautive.
Une vente conclue directement après l’intervention de l’agence
Dans cette affaire, une agence immobilière détenait un mandat non exclusif portant sur la vente d’une villa affichée au prix de 2 990 000 euros, avec une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur.
L’agence avait organisé une visite du bien au profit des futurs acquéreurs. Quelques semaines plus tard, ceux-ci ont finalement conclu directement la vente avec les vendeurs, à un prix inférieur de 2 500 000 euros, sans intervention de l’agence et sans paiement d’aucune commission.
S’estimant privée de sa rémunération, l’agence a engagé une action indemnitaire.
Les acquéreurs soutenaient qu’ils n’étaient liés par aucun contrat avec l’agence et qu’ils avaient simplement négocié dans leur propre intérêt.
L’argument pouvait sembler séduisant : un mandat d’agence ne lie normalement que le vendeur et l’intermédiaire immobilier.
Mais la Cour de cassation adopte une analyse plus nuancée.
Le tiers qui participe à la violation d’un contrat peut engager sa responsabilit
La Cour rappelle une solution désormais bien établie :
« Le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. »
Cette solution repose sur les articles 1200 du Code civil ; 1240 du Code civil ; article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « Loi Hoguet » et article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
La simple négociation directe n’est pas interdite
L’intérêt majeur de l’arrêt réside toutefois dans une précision importante : la Cour ne considère pas qu’une négociation directe soit, à elle seule, fautive.
Elle exige davantage : des éléments révélant une véritable volonté de contourner délibérément l’agence.
Dans cette affaire, plusieurs indices ont été retenus :
- les acquéreurs connaissaient parfaitement l’existence du droit à rémunération de l’agence ;
- une promesse de vente avait été conclue à l’insu de l’agence seulement cinq semaines après la visite ;
- cette promesse comportait une clause selon laquelle l’acquéreur s’engageait à supporter les éventuelles poursuites des agences immobilières ayant présenté le bien ;
- cette clause avait ensuite disparu dans l’acte authentique définitif.
Pour la Cour, l’ensemble de ces éléments révélait une organisation volontaire destinée à évincer l’intermédiaire immobilier.
Enseignements pratiques
Cet arrêt doit attirer l’attention des vendeurs comme des acquéreurs.
Pour les acquéreurs, il rappelle qu’il existe une différence entre :
- rechercher une baisse du prix dans son intérêt personnel ;
- organiser volontairement un montage destiné à supprimer la rémunération de l’agence.
Pour les professionnels de l’immobilier, la décision est également intéressante puisqu’elle démontre que l’absence de lien contractuel direct avec l’acquéreur n’interdit pas toute action indemnitaire.
Lorsque des indices permettent d’établir une fraude ou une participation active à l’éviction de l’intermédiaire, une action fondée sur la responsabilité délictuelle demeure possible.
La Cour de cassation confirme ainsi qu’en matière immobilière, contourner une agence n’est pas nécessairement fautif ; contourner délibérément ses droits peut, en revanche, coûter exactement le montant de la commission que l’on cherchait à éviter.
Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n°24-10.637