L’expulsion locative constitue une procédure particulièrement encadrée, à la croisée du droit des contrats, du droit de la protection du logement et du droit de l’exécution.
Si elle apparaît souvent comme une issue brutale, elle obéit en réalité à un formalisme strict destiné à concilier les droits du bailleur avec la protection du locataire.
Une décision récente rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, obtenue par le cabinet, en illustre parfaitement les mécanismes.
Une procédure strictement encadrée par la loi
En matière de bail d’habitation, l’expulsion ne peut intervenir qu’après plusieurs étapes impératives.
Tout commence généralement par un commandement de payer, délivré par commissaire de justice, visant la clause résolutoire du bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce commandement ouvre un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation.
À défaut, la clause résolutoire peut produire ses effets et entraîner la résiliation du bail.
Dans l’affaire jugée à Toulon, un commandement de payer avait été délivré pour un montant de plus de 10.000 €, sans régularisation dans le délai légal .
La résiliation du bail : une étape clé
Lorsque le locataire ne régularise pas sa dette, le bailleur doit saisir le juge.
Le juge vérifie alors la régularité du commandement de payer, le respect des formalités (notamment information de la CCAPEX),l’absence de paiement dans les délais
Dans la décision obtenue par le cabinet, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail.
Cette étape est fondamentale : sans résiliation du bail, aucune expulsion n’est juridiquement possible.
L’expulsion : une conséquence, pas une automaticité
Contrairement à une idée reçue, l’expulsion n’est pas automatique.
Le juge apprécie la situation du locataire et peut :
- accorder des délais de paiement (article 1343-5 du Code civil)
- suspendre les effets de la clause résolutoire
- ou refuser l’expulsion dans certaines hypothèses
Mais en l’absence de règlement et de comparution du locataire, comme dans cette affaire, le juge peut ordonner l’expulsion.
Ainsi, il a été ordonné que les locataires quittent les lieux, avec possibilité de recourir à la force publique si nécessaire .
Les conséquences financières pour le locataire
L’expulsion ne met pas fin à la dette, bien au contraire.
Le locataire est généralement condamné à :
- régler l’intégralité des loyers impayés
- payer une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux
- supporter les frais de procédure
Dans la décision obtenue, les locataires ont été condamnés à :
- plus de 15.000 € au titre des loyers et indemnités d’occupation
- une indemnité mensuelle jusqu’à libération des lieux
- les dépens et frais irrépétibles
Une procédure technique nécessitant un accompagnement
L’expulsion locative est une procédure à forts enjeux :
- pour le bailleur : sécuriser la récupération du bien et le paiement des sommes dues
- pour le locataire : éviter une expulsion et préserver sa situation
Chaque étape est strictement contrôlée par le juge, et la moindre irrégularité peut entraîner la nullité de la procédure.
Le cabinet PILARD accompagne régulièrement ses clients, bailleurs comme locataires, dans ce type de contentieux.
Dans cette affaire, l’intervention du cabinet a permis :
- de sécuriser la procédure
- d’obtenir la résiliation du bail
- de faire prononcer l’expulsion
- et d’obtenir la condamnation financière des locataires
À retenir
L’expulsion locative n’est jamais immédiate : elle résulte d’un enchaînement de démarches précises, encadrées par la loi et contrôlées par le juge.
Elle suppose une stratégie rigoureuse et une parfaite maîtrise des règles procédurales.
Le cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans toute procédure relative aux baux d’habitation (impayés, résiliation, expulsion, contestation).