Par un arrêt du 23 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771), la Cour de cassation apporte une précision importante sur le régime de la responsabilité décennale en matière de performance énergétique.
Dans un contexte marqué par la multiplication des contentieux relatifs aux paerformances thermiques des bâtiments, la Haute juridiction rappelle que l’insuffisance d’isolation thermique ne relève pas automatiquement de la garantie décennale. Encore faut-il démontrer que la surconsommation énergétique engendrée atteint un niveau tel que l’ouvrage ne peut être utilisé qu’à un coût exorbitant.
Les faits
Un couple avait acquis une maison d’habitation partiellement construite par le vendeur. Lors de la vente, un diagnostic de performance énergétique (DPE) classait le bien en catégorie C.
Après leur installation, les acquéreurs ont constaté d’importants défauts d’isolation thermique et ont engagé une procédure à l’encontre du vendeur, du diagnostiqueur et de son assureur afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.
La cour d’appel de Rennes avait retenu la responsabilité décennale du vendeur en considérant que certaines pièces ne pouvaient être normalement chauffées en hiver sans entraîner des dépenses énergétiques particulièrement importantes. Selon les juges du fond, cette situation rendait la maison impropre à sa destination.
La question posée à la Cour de cassation
La simple constatation de dépenses énergétiques élevées suffit-elle à caractériser l’impropriété à destination exigée par l’article 1792 du Code civil ?
Autrement dit, un défaut d’isolation thermique générant une consommation excessive d’énergie relève-t-il nécessairement de la responsabilité décennale ?
La solution
La Cour de cassation répond par la négative.
Au visa combiné de l’article 1792 du Code civil et de l’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation, elle rappelle que, s’agissant des désordres liés à la performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en présence de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.
Or, la cour d’appel s’était bornée à relever l’existence de frais annuels d’énergie excessifs et d’une gêne dans l’utilisation de certaines pièces. Elle n’avait pas recherché si les défauts constatés rendaient effectivement l’utilisation du bâtiment possible uniquement au prix d’un coût énergétique exorbitant.
La décision est donc cassée pour défaut de base légale.
Une confirmation de l’encadrement strict du « préjudice énergétique »
Cette décision s’inscrit dans la continuité de la réforme introduite par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique.
Le législateur avait souhaité éviter que toute non-conformité énergétique ou toute surconsommation puisse automatiquement être qualifiée de désordre décennal. L’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation a ainsi instauré un seuil particulièrement exigeant : seule une surconsommation rendant l’utilisation du bâtiment économiquement insoutenable peut caractériser l’impropriété à destination.
La Cour de cassation confirme ici que le juge doit procéder à une analyse concrète de l’ampleur de la surconsommation et ne peut se satisfaire de la seule constatation de dépenses élevées ou d’un inconfort thermique.
En pratique, il ne suffit donc pas de démontrer que le logement consomme davantage d’énergie qu’attendu. Il convient d’établir l’existence d’un véritable « gouffre énergétique » rendant l’exploitation normale du bien excessivement coûteuse.
Un enseignement important pour les acteurs de la construction
Cet arrêt présente un intérêt pratique majeur pour les maîtres d’ouvrage, constructeurs, assureurs et experts judiciaires.
Dans les dossiers portant sur l’isolation thermique ou les performances énergétiques, la démonstration du caractère décennal du désordre suppose désormais une analyse précise des consommations réelles, des coûts supportés et de leur incidence sur l’utilisation normale de l’immeuble.
La simple existence d’une isolation insuffisante, d’un classement énergétique erroné ou d’une facture de chauffage supérieure aux attentes ne permettra pas nécessairement de mobiliser la garantie décennale.
La Cour de cassation réaffirme ainsi que la responsabilité décennale demeure un régime d’exception, réservé aux hypothèses les plus graves, même lorsqu’il s’agit de désordres affectant la performance énergétique d’un bâtiment.
Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771.