Tribunal judiciaire de Nice, 30 janvier 2025, RG n° 23/02093
La perte d’intimité causée par les travaux réalisés sur une propriété voisine ne constitue pas seulement un désagrément. Lorsqu’elle excède les inconvénients normaux du voisinage et affecte l’agrément d’un bien, elle peut également entraîner une diminution de sa valeur vénale et ouvrir droit à indemnisation.
C’est l’enseignement d’un jugement rendu le 30 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Nice, qui a condamné le propriétaire d’une villa surélevée à indemniser son voisin à hauteur de 120 000 euros, correspondant à une dépréciation de 10 % de son bien.
Une surélévation à l’origine d’un important vis-à-vis
Dans cette affaire, une société avait obtenu un permis de construire l’autorisant à surélever d’un étage une maison située dans un lotissement.
Le propriétaire de la villa voisine estimait que ces travaux avaient dégradé ses conditions de jouissance. Il invoquait notamment une perte d’ensoleillement, une perte de vue, des nuisances liées à la création de places de stationnement et, surtout, une perte d’intimité résultant du nouveau vis-à-vis.
Après une expertise judiciaire ordonnée en référé, il a saisi le tribunal afin d’obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.
Les constatations expertales étaient particulièrement concrètes. Depuis la porte-fenêtre et le balcon nouvellement créés à l’étage de la propriété voisine, il existait désormais une vue plongeante sur les terrasses et les séjours des deux appartements composant sa villa.
Le propriétaire était ainsi contraint de fermer rideaux, volets et stores pour préserver son intimité et ne pouvait plus profiter de son jardin dans les mêmes conditions qu’avant les travaux.
Toute perte d’agrément ne constitue pas nécessairement un trouble anormal
Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, ce principe est consacré par l’article 1253 du Code civil.
L’anormalité du trouble s’apprécie concrètement, au regard notamment de sa permanence, de son importance, de sa gravité et de l’environnement dans lequel se situent les propriétés.
Le jugement montre ainsi que les différents griefs invoqués doivent être examinés séparément.
La perte d’ensoleillement, jugée limitée et insuffisamment mesurée, n’a pas été considérée comme anormale. Il en a été de même de la dégradation de la vue, regardée comme la conséquence prévisible d’une surélévation autorisée dans un environnement semi-urbain. Les nuisances sonores et olfactives liées aux stationnements ont, quant à elles, été jugées hypothétiques.
En revanche, le vis-à-vis nouvellement créé donnait directement sur les principales pièces de vie, les terrasses et le jardin. Bien qu’une certaine « co-visibilité » doive être tolérée dans un lotissement relativement dense, le tribunal a considéré que la nouvelle configuration des lieux dépassait les inconvénients normaux du voisinage.
La perte d’intimité était donc constitutive d’un trouble anormal indemnisable.
Une dépréciation immobilière fixée à 120 000 euros
L’intérêt principal de cette décision réside dans l’évaluation économique du trouble subi.
L’expert judiciaire avait estimé :
- la valeur vénale de la maison avant la surélévation à 1 200 000 euros ;
- sa valeur vénale après les travaux à 1 080 000 euros ;
- soit une perte de valeur de 120 000 euros, correspondant à 10 % de la valeur initiale du bien.
Pour parvenir à cette estimation, l’expert avait croisé deux méthodes : la méthode par comparaison avec les prix pratiqués dans le secteur immédiat et la méthode par capitalisation du revenu.
Il avait également tenu compte des qualités propres du bien — quartier résidentiel proche de la mer, jardin, état de conservation, volumes et potentiel locatif — ainsi que de ses points faibles, parmi lesquels le vis-à-vis créé par la surélévation.
Le demandeur réclamait pourtant 360 000 euros, soit une dépréciation de 25 %. Cette demande a été écartée faute d’éléments objectifs permettant de remettre en cause l’évaluation judiciaire.
Le tribunal a donc condamné la société propriétaire du fonds voisin à lui verser 120 000 euros au titre de la perte de valeur vénale.
La demande complémentaire de 30 000 euros au titre du préjudice moral a, en revanche, été rejetée : aucun préjudice distinct de la perte d’intimité et de la dépréciation déjà réparées n’était établi.
L’autorisation d’urbanisme n’exclut pas le trouble anormal du voisinage
La décision rappelle également qu’une construction autorisée par un permis de construire peut néanmoins engager la responsabilité de son propriétaire à l’égard des voisins.
La conformité administrative d’un projet et la responsabilité civile pour trouble anormal du voisinage répondent, en effet, à des questions différentes. Dans un régime de responsabilité sans faute, le débat ne porte pas nécessairement sur l’illégalité des travaux, mais sur leurs conséquences concrètes pour le fonds voisin.
Ainsi, le caractère définitif du permis de construire ne suffisait pas à écarter l’action indemnitaire.
Le rôle déterminant de l’expertise
Cette décision illustre enfin l’importance de la preuve dans les litiges relatifs à la perte d’intimité et à la dépréciation immobilière.
Deux biens présentant des caractéristiques physiques similaires ne possèdent pas nécessairement la même valeur. La vue, l’intimité, l’ensoleillement, l’environnement, les nuisances ou l’apparition d’un vis-à-vis peuvent influencer directement l’attractivité d’un immeuble et, par conséquent, son prix de marché.
Encore faut-il démontrer précisément :
- la configuration des lieux avant et après les travaux ;
- la réalité, l’intensité et la permanence du vis-à-vis ;
- les pièces de vie et espaces extérieurs concernés ;
- les conséquences concrètes du trouble sur les conditions de jouissance ;
- la valeur vénale du bien avant l’apparition du trouble ;
- sa valeur après les travaux ;
- et le lien direct entre le trouble constaté et la dépréciation alléguée.
Photographies datées et géolocalisées, constats de commissaire de justice, plans, relevés, analyse du marché local et expertise immobilière constituent donc des éléments essentiels. Dans l’affaire jugée à Nice, les photographies non datées et non géolocalisées produites par le demandeur n’ont d’ailleurs pas été considérées comme suffisamment probantes pour contredire les conclusions de l’expert judiciaire.
À retenir
La création d’un vis-à-vis ne donne pas automatiquement droit à réparation. Dans un environnement urbain ou semi-urbain, une certaine proximité entre voisins doit être tolérée.
Toutefois, lorsque de nouveaux ouvrages permettent une vue directe et plongeante sur les pièces principales, les terrasses ou le jardin d’une propriété, au point de contraindre ses occupants à modifier durablement leurs conditions de vie, la perte d’intimité peut constituer un trouble anormal du voisinage.
Si ce trouble entraîne une diminution objectivement démontrée de la valeur du bien, cette dépréciation constitue un préjudice patrimonial indemnisable.
La décision du tribunal judiciaire de Nice en offre une illustration particulièrement significative : une perte d’intimité peut avoir un prix et, en l’espèce, celui-ci a été fixé à 120 000 euros.
Références : TJ Nice, 30 janvier 2025, RG n° 23/02093 ; article 1253 du Code civil ; loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels.
Le jugement étant rendu en premier ressort, sa solution demeure susceptible d’un recours et doit être appréciée au regard des circonstances propres à l’espèce.