En matière de vente immobilière, il est fréquent de penser que seuls les désordres affectant directement le lot privatif peuvent relever de la garantie des vices cachés. Cette approche est pourtant incomplète.
En copropriété, un vice affectant les parties communes peut parfaitement engager la responsabilité du vendeur, dès lors qu’il a une incidence directe sur l’usage du bien acquis.
Cette solution, désormais constante, repose sur une lecture pragmatique de l’article 1641 du Code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu des défauts cachés rendant le bien impropre à sa destination.
La jurisprudence a ainsi clairement admis que l’acquéreur peut agir en garantie des vices cachés même lorsque le désordre trouve son origine dans les parties communes, dès lors qu’il compromet l’usage de son lot (Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-16.343).
Une illustration concrète
Le cabinet PILARD a récemment obtenu l’application de ce principe dans un dossier porté devant le Tribunal judiciaire de Marseille.
À la suite de l’acquisition d’un appartement, les acquéreurs ont découvert des désordres majeurs : infiltrations, humidité généralisée et dégradation des sols, rendant le logement inhabitable.
L’expertise judiciaire a mis en évidence que ces désordres trouvaient leur origine dans les parties communes de l’immeuble, notamment dans un réseau d’évacuation vétuste et des pathologies structurelles affectant les caves et les façades.
Bien que situés hors du lot privatif, ces désordres ont eu des conséquences directes sur l’appartement, justifiant la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.
Une responsabilité renforcée en cas de dissimulation
L’analyse est d’autant plus sévère lorsque le vendeur avait connaissance des désordres.
En présence d’informations déterminantes non communiquées à l’acquéreur, la responsabilité du vendeur peut être engagée sur le fondement de la réticence dolosive (article 1137 du Code civil), excluant toute clause d’exonération.
Tel était le cas en l’espèce, le vendeur ayant eu connaissance de rapports techniques et de désordres antérieurs sans en informer les acquéreurs.
Il convient de rappeler que s’agissant du caractère caché, il est admis que l’acheteur n’est tenu que d’un examen normal du bien. Il n’a pas à procéder à des investigations techniques approfondies ni à démonter les ouvrages (Cass civ 3e, 14 sept. 2023, n° 22-16.623).
Une indemnisation étendue
Dans ce type de situation, l’acquéreur peut obtenir la réparation de l’ensemble de ses préjudices, incluant notamment :
- la prise en charge des travaux, y compris pour les parties communes ;
- le préjudice de jouissance, en cas d’impossibilité d’occuper le bien ;
- le préjudice moral résultant de la situation subie.
Cette jurisprudence rappelle une règle essentielle : en copropriété, l’analyse ne peut se limiter au seul lot vendu.
L’état des parties communes fait partie intégrante de la valeur et de l’usage du bien acquis. Leur dégradation peut donc, à elle seule, justifier la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.
Le cabinet PILARD accompagne régulièrement ses clients en matière de vices cachés et de contentieux immobiliers, en particulier lorsque les désordres trouvent leur origine dans la structure même de l’immeuble.