Cass. civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-12.082
Renoncer à un projet de construction est un droit reconnu au maître d’ouvrage.
Mais dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), ce droit a un coût juridique et financier précis, que la Cour de cassation vient de rappeler avec force.
Dans un arrêt du 8 janvier 2026, promis à une large diffusion, la troisième chambre civile clarifie la qualification juridique de la clause de résiliation prévue dans un CCMI et tranche une question essentielle :
l’indemnité due en cas de renonciation est-elle négociable ou non ?
Le CCMI : un contrat à prix forfaitaire strictement encadré
Le CCMI est un marché à forfait, régi par le Code de la construction et de l’habitation.
Il obéit à des règles strictes :
- le constructeur supporte les aléas du chantier (hausse des matériaux, contraintes techniques) ;
- le prix est global et forfaitaire, sauf exceptions prévues par les textes ;
- le maître d’ouvrage bénéficie d’une protection renforcée.
Mais ce caractère forfaitaire fonctionne dans les deux sens.
La Cour de cassation rappelle que lorsque le maître d’ouvrage met fin unilatéralement au contrat, il doit indemniser l’entrepreneur de tout ce qu’il aurait pu gagner
(Cass. civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-23.942).
Clause pénale ou clause de dédit : une distinction déterminante
Lorsqu’un CCMI prévoit une indemnité en cas de renonciation, deux qualifications sont possibles.
La clause pénale
- sanctionne une inexécution fautive ;
- a une fonction dissuasive et indemnitaire ;
- relève de l’article 1231-5 du Code civil ;
- peut être modérée par le juge si elle est excessive ou dérisoire.
La clause de dédit
- permet à une partie de se libérer librement de son engagement ;
- n’a aucun caractère fautif ou punitif ;
- a une fonction purement compensatoire ;
- échappe à tout pouvoir de modération judiciaire.
La distinction est fondamentale :
seule la clause pénale peut être réduite par le juge.
Une jurisprudence longtemps hésitante
La Cour de cassation a parfois requalifié certaines clauses en clauses pénales, lorsqu’elles apparaissaient dissuasives ou excessives
(Cass. com., 25 sept. 2019, n° 18-14.427 ; Cass. com., 24 mai 2023, n° 21-25.579).
À l’inverse, elle a reconnu la clause de dédit lorsque le contrat offrait une faculté claire de renonciation assumée
(Cass. com., 18 janv. 2011, n° 09-16.863 ; Cass. civ. 3e, 22 juin 2023, n° 19-25.822).
L’arrêt du 8 janvier 2026 : une clarification décisive en matière de CCMI
Les faits
- Signature d’un CCMI avec la société Maisons Pierre ;
- Prix convenu : 137 810 € ;
- Renonciation avant le début des travaux ;
- Clause contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire de 10 % du prix ;
- La cour d’appel de Paris avait réduit l’indemnité à 6 980 €, la qualifiant de clause pénale.
La position de la Cour de cassation
Sous le visa des articles 1794 et 1231-5 du Code civil, la Haute juridiction rappelle que :
- l’article 1794 autorise la résiliation unilatérale d’un marché à forfait moyennant indemnisation complète ;
- la clause litigieuse ne sanctionne aucune inexécution fautive ;
- elle constitue une clause de dédit, insusceptible de modération.
La réduction opérée par la cour d’appel est donc censurée.
Enseignements pratiques pour les maîtres d’ouvrage
Cet arrêt pose une règle claire :
- renoncer à un CCMI est juridiquement possible ;
- mais le coût de cette renonciation est contractuellement fixé ;
- si la clause est une clause de dédit, le juge ne peut pas la réduire.
Il ne s’agit pas d’interdire la rétractation, mais d’en assumer pleinement le prix.
FAQ – CCMI, renonciation et indemnité
Peut-on renoncer à un CCMI avant le début des travaux ?
Oui. Le maître d’ouvrage peut résilier unilatéralement le contrat, même avant l’ouverture du chantier, sous réserve d’indemniser le constructeur.
Le juge peut-il réduire l’indemnité prévue au contrat ?
Uniquement si la clause est qualifiée de clause pénale.
S’il s’agit d’une clause de dédit, aucune modération n’est possible.
Une indemnité de 10 % est-elle forcément abusive ?
Non. Si elle correspond à une faculté de renonciation assumée et non dissuasive, elle constitue une clause de dédit pleinement valable.
Quelle est la différence entre clause pénale et clause de dédit ?
La clause pénale sanctionne une faute ; la clause de dédit permet de se libérer sans faute, contre paiement.
Que vérifier avant de signer un CCMI ?
Il est essentiel d’analyser :
- la clause de résiliation ;
- sa qualification juridique ;
- le montant exact de l’indemnité en cas de renonciation.