Lorsqu’un propriétaire divise un terrain pour vendre plusieurs lots, il doit souvent instituer des servitudes (de passage, de canalisation, d’écoulement, etc.) pour permettre le bon usage des parcelles issues de la division.
Ces servitudes doivent être précises dans les actes notariés, sur la base d’un plan de bornage réalisé par un géomètre-expert.
Cependant, une simple erreur de tracé, une canalisation mal positionnée ou une modification du plan après coup peut avoir des conséquences lourdes : section de canalisation, inondation, perte d’usage et conflits de voisinage.
Une servitude déplacée sans information des acquéreurs
Dans une affaire récente, une servitude de canalisation devait grever une parcelle au profit de la parcelle voisine.
Lors de travaux de terrassement, les nouveaux acquéreurs ont accidentellement sectionné la canalisation, qui se trouvait plusieurs mètres plus loin que prévu, à une profondeur insuffisante et non conforme aux règles de sécurité.
L’expertise judiciaire a révélé que le plan de bornage avait été modifié unilatéralement par la venderesse, sans informer le géomètre ni les acquéreurs.
L’erreur provenait donc d’une intervention fautive du vendeur, qui avait altéré le plan initial.
La faute du vendeur : manquement à son obligation d’information et de loyauté
En droit, le vendeur doit respecter une obligation d’information et un devoir de loyauté envers les acquéreurs :
- Articles 1603 et 1112-1 du Code civil : obligation de garantir la chose vendue et communiquer toute information déterminante pour le consentement.
- Article 701 du Code civil : le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui rende l’usage de la servitude plus incommode.
- Article 693 du Code civil : la servitude résulte de la « destination du père de famille » lorsque l’état a été créé avant la division.
En cas d’erreur sur l’assiette ou le tracé, la jurisprudence sanctionne le vendeur qui contribue à la situation fautive.
Le Tribunal confirme la responsabilité exclusive du vendeur
Le tribunal a conclu que l’erreur résultait uniquement de la mauvaise représentation de la servitude dans les plans.
Il a ordonné :
- la création d’une nouvelle canalisation sur un tracé conforme,
- la mise à jour du plan de bornage,
- la rectification des actes notariés pour sécuriser les droits de chaque propriétaire.
Tous les frais (travaux, bornage, actes rectificatifs) sont à la charge de la venderesse, seule responsable.
Enseignements pratiques : anticiper, vérifier, rectifier
Cette affaire rappelle plusieurs principes essentiels :
- Toute servitude doit être tracée par un géomètre-expert et insérée sans altération dans l’acte notarié.
- Le vendeur doit communiquer loyalement toutes les informations relatives au tracé réel des canalisations et ouvrages existants.
- En cas de doute, faire vérifier le plan de bornage avant la signature de l’acte.
- Si une erreur est constatée, régulariser immédiatement la situation par acte notarié rectificatif.
En conclusion, une servitude mal implantée n’est pas seulement une erreur technique : c’est une faute juridique engageant la responsabilité du vendeur.
L’assistance d’un avocat spécialisé permet de :
- faire reconnaître la cause réelle du dommage,
- obtenir la réparation intégrale du préjudice subi,
- sécuriser juridiquement la propriété et les actes notariés.