Un petit retard de paiement peut-il finir par coûter plusieurs milliers d’euros ?
En copropriété, cela arrive, lorsque certains syndics abusent des relances et mises en demeure. Ce phénomène, trop fréquent, transforme un incident ponctuel en un long processus générateur de frais.
Le scénario classique
Un copropriétaire met du temps à régulariser un montant modeste. La dette est finalement réglée dans son intégralité… mais le syndic poursuit l’envoi de :
- mises en demeure,
- relances,
- constitutions de dossiers huissier,
- commandements de payer,
- intérêts de retard.
Pourquoi ? Parce que si le montant principal a été réglé, les frais générés par les relances ne l’ont pas été… et continuent à s’accumuler.
Au bout de plusieurs années, ces démarches peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, alors que la dette initiale n’existait plus depuis longtemps.
Ce que dit la loi : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Seuls peuvent être imputés au copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment une mise en demeure ou une relance, et uniquement pour le recouvrement d’une créance justifiée.
- Un syndic ne peut adresser qu’une relance par échéance impayée : multiplier les courriers pour un même retard est contraire à la loi.
- Les frais doivent rester raisonnables et proportionnés.
En cas d’abus, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation des frais et obtenir la rectification de ses décomptes de charges (Cour d’appel de Colmar, 25 mars 2024, n° 22/03921).
Quand le syndic franchit la ligne rouge
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic une gestion rigoureuse et loyale.
Refuser de clore un dossier soldé ou maintenir artificiellement un contentieux pour facturer des frais supplémentaires constitue une faute engageant sa responsabilité civile.
La jurisprudence rappelle qu’un syndic doit, en cas de contestation réelle, engager rapidement les démarches contentieuses appropriées et non accumuler des relances facturées.
Laisser un dossier ouvert pendant des années dans ce but est un manquement grave.
Les recours possibles
Un copropriétaire confronté à ce type de pratiques peut :
- Contester les frais devant le tribunal judiciaire et demander leur suppression.
- Réclamer des dommages-intérêts pour préjudice moral et matériel.
- Faire jouer l’article 10-1 pour être dispensé de contribuer aux frais de procédure engagés par le syndicat.
À retenir
La gestion de copropriété doit servir l’intérêt collectif et non alimenter artificiellement des lignes de facturation.
Connaître ses droits et les dispositions légales permet de se protéger contre ces dérives et de rappeler au syndic qu’il est tenu de respecter ses obligations.