Dans les lotissements anciens, certaines règles d’urbanisme peuvent sembler encore applicables alors qu’elles ont été rendues caduques par l’évolution du droit. C’est le cas notamment des règles d’emprise au sol plus restrictives que celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Peuvent-elles encore être imposées ?
Un exemple récent montre comment une règle fixant une emprise maximale de 10 % a été invoquée par une ASL, bien que le PLU autorise 20 %. Qu’en est-il juridiquement ?
Une règlE d’emprise ancienne est-elle toujours valable face au PLU ?
Le lotissement concerné date de 1955. À l’époque, une réserve préfectorale prévoyait une emprise maximale de 10 %, mais cette restriction ne figurait ni dans le règlement de lotissement ni dans le cahier des charges.
Or, selon l’article L. 442-9 alinéa 1er du Code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans les documents d’un lotissement deviennent caduques au bout de dix ans si le lotissement est couvert par un PLU. Le PLU de la commune ayant été approuvé en 2015, cette règle ancienne est désormais sans effet juridique en matière d’urbanisme.
Les clauses du cahier des charges restent-elles opposables entre colotis ?
Oui. Même si une règle est caduque sur le plan urbanistique, elle peut rester valable entre colotis si elle figure dans un cahier des charges publié. Il s’agit alors d’un engagement contractuel.
La jurisprudence est constante :
- Cass. 3e civ., 13 octobre 2016, n° 15-23.674
- Cass. 3e civ., 29 septembre 2016, n° 15-22.414
- Cass. 3e civ., 29 septembre 2016, n° 15-25.017
- Cass. 3e civ., 21 janvier 2016, n° 15-10.566
Ces arrêts rappellent qu’un coloti peut invoquer le cahier des charges et demander la cessation des travaux litigieux, sans avoir à prouver un préjudice personnel.
- Faut-il rechercher d’autres documents ?
Oui. Il est prudent de vérifier auprès du service de la publicité foncière ou de l’ASL qu’aucun cahier des charges postérieur n’existe, comportant une clause plus restrictive.
En effet la Cour de cassation a admis qu’un cahier des charges publié est opposable même s’il n’est pas visé dans votre acte de vente :
- Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 13-21.539 (inédit)
En résumé
- Les règles d’un lotissement vieilles de plus de 10 ans sont caduques face au PLU.
- Les clauses du cahier des charges conservent un effet contractuel entre colotis.
- Une vérification auprès de l’ASL et du service de la publicité foncière est indispensable.