Vous venez d’acquérir un bien immobilier, et vous découvrez, une fois installé, que le voisinage est source de nuisances graves ? Sachez que les troubles anormaux de voisinage peuvent, dans certains cas, constituer un vice caché ou un dol, permettant à l’acquéreur de faire annuler la vente immobilière ou d’obtenir une réduction du prix de vente.
Troubles de voisinage et dol : quand le silence du vendeur trompe l’acheteur
L’article 1137 du Code civil qualifie de dol la dissimulation par un vendeur d’une information essentielle pour l’acheteur, lorsqu’il savait son importance.
Dans le cadre d’une vente immobilière, cacher volontairement l’existence de nuisances importantes liées au voisinage (bruits récurrents, conflits, insécurité, comportements agressifs…) peut justifier une action en nullité de la vente ou une demande de dommages et intérêts.
Exemple : La Cour de cassation a annulé une vente immobilière sur le fondement du dol, après que l’acquéreur ait découvert d’importants troubles sonores non révélés par le vendeur (Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, n° 14-16.309).
Autre exemple marquant : dans une affaire jugée par la Cour d’appel d’Angers, l’acheteur avait dû supporter des bruits de moteur, musique excessive, menaces, et agressions verbales de la part d’un voisin. Le vendeur, qui avait volontairement caché ces troubles, a été condamné à indemniser l’acquéreur à hauteur de plus de 50 000 euros (CA Angers, 12 janv. 2016, n° 13/02701).
Vice caché et troubles de voisinage : un défaut grave qui diminue l’usage du bien
L’article 1641 du Code civil protège également l’acquéreur contre les vices cachés, c’est-à-dire les défauts non apparents au moment de la vente, et qui rendent le bien impropre à l’usage prévu ou en diminuent considérablement l’intérêt.
Un voisinage bruyant ou conflictuel peut être considéré comme un vice caché si les troubles sont :
- graves et répétés,
- antérieurs à la vente,
- connus du vendeur, mais non signalés à l’acheteur.
Exemple : La Cour d’appel de Metz a reconnu le dol d’un vendeur qui avait tu l’existence de troubles constants dans l’immeuble : musique forte, incivilités, dégradations dans les parties communes. Le juge a accordé une réduction du prix de vente de 9 000 euros à l’acquéreur (CA Metz, 21 janv. 2016, n° 16/00015).
Achat immobilier : pourquoi le voisinage doit être scruté avec attention
L’environnement sonore et humain d’un bien est un critère déterminant lors d’un achat immobilier. Un voisinage paisible valorise le bien, tandis qu’un environnement conflictuel ou bruyant peut en diminuer fortement l’attractivité et la valeur.
Avant d’acheter :
- Interrogez le vendeur sur la tranquillité du quartier ou de l’immeuble ;
- Consultez les procès-verbaux d’assemblée générale si le bien est en copropriété ;
- Soyez attentif aux signes de conflits ou de nuisances pendant les visites ;
- Demandez à votre avocat en droit immobilier d’analyser les documents transmis.
Que faire en cas de dol ou de vice caché après l’achat ?
Si vous découvrez après l’achat que le vendeur vous a dissimulé des troubles anormaux de voisinage, plusieurs recours sont envisageables :
- Annulation de la vente immobilière pour dol ;
- Réduction du prix de vente pour vice caché ;
- Demande de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur et du trouble de jouissance.
Un avocat en droit immobilier vous accompagne pour :
- évaluer la recevabilité de votre action,
- constituer un dossier solide (témoignages, constats d’huissier, extraits de main courante…),
- et défendre vos intérêts en justice.
Cabinet Pilard Avocat – Défense des acquéreurs victimes de vices cachés et de dol immobilier dans le Var et sur toute la France.
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